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최고관리자 작성일26-08-04본문
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안녕하세요, 법률사무소 내일의 배지희 변호사, 정승원 변호사입니다.
상속이 발생하면 경황이 없는 와중에도 상속세 신고라는 현실적인 문제와 마주하게 됩니다. 특히, 상속재산 중 부동산이 차지하는 비중이 크다면, 이 부동산의 가치를 얼마로 평가하느냐에 따라 납부해야 할 세금이 크게 달라집니다.
원칙적으로 상속재산은 상속개시일 당시의 '시가'로 평가합니다. 그런데 만약 최근에 거래된 적이 없는 부동산이라면 어떻게 해야 할까요? 종종 과거의 매매가액을 기준으로 삼기도 하는데, 이 과정에서 세무 당국과 납세자 간의 분쟁이 빈번하게 발생합니다.
오늘은 최근 대법원 판결(2026. 7. 16. 선고 2024두67269 상속세부과처분취소)을 통해 과거의 부동산 거래가액을 상속세 산정 시가로 인정받기 위한 구체적인 기준이 무엇인지 자세히 살펴보겠습니다.
[이번 판결 한 줄 요약 (TL;DR)]
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상속세 부과 시 평가기준일 전 2년 이내의 매매가액이라도 '가격 변동의 특별한 사정'이 없다면 시가로 인정될 수 있습니다.
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특정 연도의 개별공시지가가 상승하였다는 사정만으로 실제 부동산 가치가 올랐다고 단정하여 과거 매매가액 적용을 배제할 수는 없습니다.
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평가기준일과 매매계약일 사이의 기간에 가격 변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 증명해야 합니다.
1. 의뢰인과 과세관청 사이에는 어떤 갈등이 있었을까요?
의뢰인은 부동산을 상속받은 후, 상속개시일로부터 약 10개월 전에 있었던 해당 부동산 지분의 매매가액을 시가로 보아 상속세를 신고하고자 하였습니다. 하지만 과세관청인 상대방은 이를 인정하지 않았습니다. 평가기준일과 매매계약일 사이의 기간 동안 해당 토지의 2020년 개별공시지가가 전년도에 비해 약 6.7% 상승했다는 것이 그 이유였습니다.
공시지가가 올랐으니 실제 부동산 가치도 변동되었다고 보아야 하고, 따라서 과거 10개월 전의 매매가액은 현재의 정당한 시가로 볼 수 없다며 추가적인 세금을 부과한 것입니다. 이에 불복한 의뢰인은 부과된 상속세를 취소해 달라는 소송을 제기하게 되었습니다.
2. 개별공시지가가 올랐다는 사실만으로 부동산 실제 가치가 뛰었다고 단정할 수 있을까요?
이 사건의 가장 중요한 쟁점은 평가기준일(상속개시일)로부터 6개월 이전부터 2년 이내의 기간 중에 발생한 과거의 매매가액을 상속세 산정을 위한 '시가'로 인정할 수 있는지 여부입니다.
특히, 그 기간 동안 '개별공시지가가 상승했다'는 사실 하나만으로 해당 부동산에 '가격 변동의 특별한 사정'이 발생했다고 단정하여 과거 매매가액 적용을 거부할 수 있는지가 핵심적인 법률문제로 다루어졌습니다.
3. 상속재산의 시가를 평가하는 원칙과 예외는 무엇일까요?
상속세 부과 대상이 되는 재산의 가액은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가를 따릅니다. 법령에서는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어질 때 통상적으로 성립되는 가액을 시가로 보며, 원칙적으로 평가기준일 전후 6개월 이내의 매매가액 등을 시가로 인정하고 있습니다.
예외적으로 이 6개월의 기간을 벗어나더라도, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매가액이 있고 그 기간 동안 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 과거 매매가액 역시 시가로 포함시킬 수 있습니다.
4. 대법원은 왜 세무관청의 과세 처분이 잘못되었다고 판단했을까요?
원심 법원은 개별공시지가가 전년 대비 약 6.7% 상승한 점을 들어, 이 사건 매매사례가액에 대해 '가격 변동의 특별한 사정이 없을 것'이라는 요건이 충족되지 않았다고 보았습니다. 하지만 대법원의 판단은 달랐습니다.
대법원은 특정 연도의 개별공시지가가 상승하였다는 사정만으로 약 10개월의 기간 동안 해당 부동산의 실제 시가가 유의미하게 올랐다고 단정해서는 안 된다고 명확히 지적했습니다. 가격 변동 여부를 판단하려면 공시가격의 변동 폭뿐만 아니라 공시가격 변동이 실제 가치 변동에 부합하는지, 물리적 상태 변화나 규제 환경의 변화, 주변 토지 용도의 점진적 개선 정도, 지역 시장 상황 등 여러 제반 사정을 종합적으로 고려해야 한다는 것입니다. 더불어 이러한 '가격 변동의 특별한 사정이 없었다는 점'에 대한 증명 책임은 과세관청에 있음을 다시 한번 강조하며, 심리가 부족했던 원심을 파기 환송하였습니다.
5. 이 판결은 울산과 양산 지역의 상속 실무에 어떤 영향을 미칠까요?
이번 대법원 판결은 과세 당국이 기계적으로 개별공시지가 상승률만을 근거로 삼아 과거 매매가액의 시가 인정을 거부하던 실무 관행에 뚜렷한 제동을 걸었다는 점에서 큰 의미를 지닙니다.
울산이나 양산 지역에서도 상속 부동산의 평가 문제로 세무서와 이견을 보이며 다투는 사례가 적지 않습니다. 앞으로 과세관청은 단편적인 지표 하나만으로 무리한 과세 처분을 내릴 수 없으며, 구체적이고 종합적인 시장 상황을 세밀하게 입증해야 할 책임이 더 무거워졌습니다. 이는 지역 납세자들의 부당한 조세 부담을 줄이고 권리를 더욱 두텁게 보호하는 결과로 이어질 것입니다.
6. 부당한 상속세 부과 처분을 받았다면 어떻게 대처해야 할까요?
만약 과거 매매사례가액을 시가로 신고했음에도 세무관청이 이를 부인하고 과도한 세금을 부과했다면, 다음의 지침에 따라 차분히 대응하시기 바랍니다.
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첫째, 과세관청이 '가격 변동'의 근거로 제시한 자료가 단순히 개별공시지가 상승과 같은 단편적인 지표에 불과한지 면밀히 확인하십시오.
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둘째, 과거 매매계약일과 상속개시일 사이에 대상 부동산의 물리적 상태, 공법상 규제 환경, 주변 지역 환경 등에 실질적인 가치 상승 요인이 없었음을 객관적으로 입증할 정황 자료를 수집하십시오.
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셋째, 조세 쟁송은 법리 해석과 입증 책임의 분배가 매우 까다롭습니다. 반드시 초기 단계부터 조세 불복 절차에 대한 깊은 이해도를 갖춘 지역 법률 전문가의 조력을 받아 체계적으로 소송을 준비하셔야 합니다.
7. 2년 전의 매매가액은 무조건 상속재산 시가로 인정받을 수 있을까요?
상담을 진행하다 보면 "2년 안에 거래된 내역이 있으니 무조건 그 가격으로 신고하면 되는 것 아니냐"고 묻는 분들이 계십니다. 하지만 이는 큰 오해입니다. 2년 이내의 매매가액이라 하더라도, 법령상 요구하는 '가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우'에 한정하여 예외적으로 심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있습니다.
만약, 그 시간 동안 부동산에 물리적 변형이 생겼거나 대규모 규제 해제 등 객관적인 교환가치가 상승할 만한 뚜렷한 사정이 발생했다면 인정받기 어렵습니다. 따라서 사안에 따라 철저한 사전 검토가 필수적입니다.
8. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 평가기준일(상속개시일)을 기준으로 언제까지의 매매가액이 원칙적인 시가로 인정되나요?
A. 원칙적으로 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중에 이루어진 매매가액이 시가로 인정됩니다.
Q. 6개월이 넘었지만 2년 이내에 거래된 매매가액이 있다면 시가로 쓸 수 없나요?
A. 예외적으로 평가기준일 전 2년 이내의 매매가액이더라도, 해당 기간 동안 가격 변동의 특별한 사정이 없다면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있습니다.
Q. 과세관청이 개별공시지가가 올랐다는 이유만으로 시가 인정을 단독으로 거부할 수 있나요?
A. 불가능합니다. 대법원은 공시지가의 단순 상승뿐만 아니라, 공시가격 변동이 실제 가치 변동에 부합하는지, 주변 지역 환경과 시장 상황 등 종합적인 사정을 모두 고려하여 판단해야 한다고 명시했습니다.
Q. 과거 매매계약일과 상속개시일 사이에 가격 변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 누가 증명해야 하나요?
A. 가격 변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 세금을 부과하는 과세관청이 주장하고 증명해야 할 책임이 있습니다.
복잡한 세금 문제로 막막함을 느끼고 계신다면, 납세자로서 부당한 과세에 침묵하지 말고 적극적으로 권리를 주장하는 것이 중요합니다. 과세 당국의 기계적인 법 해석이나 단편적인 지표 적용으로 인해 부당한 불이익을 감내하고 계신 것은 아닌지 객관적으로 점검해 보아야 합니다. 울산 남구 옥동에 위치한 저희 법률사무소 내일은 의뢰인의 정당한 재산권을 빈틈없이 지켜내기 위해 정확한 법리 분석으로 든든한 방패가 되어 드리겠습니다.
※ 면책 고지: 본 칼럼은 판결문의 사실관계를 바탕으로 한 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건의 구체적 사실관계와 증거 자료에 따라 법적 판단 및 결과는 달라질 수 있습니다.