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최고관리자 작성일26-10-08본문
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안녕하세요, 법률사무소 내일의 배지희 변호사, 정승원 변호사입니다.
송전선이 지나는 토지가 수용될 때, 예전에 받은 지료를 그대로 빼면 보상금이 정해지는 것은 아닙니다. 토지 보상액에서 공제할 구분지상권의 가치는 수용재결 당시를 기준으로 평가해야 하며, 그 가치를 적절하게 반영하는 평가방법을 선택해야 합니다. 대법원 2026. 10. 1. 선고 2024두65713 판결은 이 기준을 잘못 적용한 원심판결 일부를 파기환송했습니다.
토지 전체가 아니라 일정한 공중공간에 권리가 설정되어 있었습니다.
이 사건 토지소유자는 공공주택사업으로 수용되는 두 필지의 보상금을 더 지급해 달라며 한국토지주택공사를 상대로 소송을 제기했습니다. 중앙토지수용위원회의 수용재결과 이의재결을 거쳤지만 보상액에 다툼이 남았고, 소송에서는 토지에 설정된 구분지상권의 가액을 어떻게 계산할지가 문제 되었습니다.
구분지상권은 지하나 지상공간의 일정한 범위를 대상으로 하는 권리입니다. 이 사건에서는 송전선을 위한 공중공간에 설정되어 있었습니다. 첫째 토지 1,085㎡ 중 153㎡, 둘째 토지 804㎡ 중 664㎡의 상방 37m 이상 55m 이하가 대상이었고, 존속기간은 철탑과 송전선이 존속하는 기간이었습니다.
설정계약에 따른 지료는 각각 일시금 35,136,450원과 155,044,000원이었습니다. 이 금액은 과거 구분지상권 설정계약에서 정한 지료이지, 이번 수용으로 토지소유자가 최종적으로 받게 된 보상금은 아닙니다.
보상금에서 빼는 것은 수용재결 당시의 권리 가치입니다.
토지보상법 시행규칙 제29조는 소유권 외의 권리가 설정된 토지에 대해, 그 권리가 없는 상태로 평가한 토지가격에서 해당 권리의 가액을 빼도록 정합니다. 따라서 다른 조건이 같다면 구분지상권 가액을 크게 평가할수록 토지소유자에게 산정되는 보상액은 줄어들 수 있습니다. 토지가격만큼이나 공제액의 계산 근거가 중요한 이유입니다.
평가의 기준이 되는 날짜도 맞아야 합니다. 토지보상법 제67조 제1항에 따라 재결로 취득하는 토지는 수용재결 당시의 가격을 기준으로 보상액을 산정합니다. 이 사건에서 문제 된 구분지상권의 가치 역시 그 시점에 맞추어야 하므로, 오래전 계약서에 적힌 액수를 곧바로 가져와 공제할 수는 없습니다.
대법원은 두 평가방법 중 적절한 기준을 선택할 수 있다고 보았습니다.
토지보상법 시행규칙 제28조 제2항은 일반적으로 양도성이 없는 권리의 경우, 권리가 있는지에 따른 토지가격의 차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가하도록 합니다. 대법원은 이 사건과 같이 송전선 소유를 위해 설정된 구분지상권에 다음 두 방법을 적용할 수 있다고 설명했습니다.
하나는 구분지상권이 설정된 토지 부분의 수용재결 당시 가액에 ‘입체이용저해율’ 등을 적용하는 방법입니다. 입체이용저해율은 해당 공간을 사용함으로써 토지 이용이 얼마나 제한되는지를 반영하는 비율입니다. 단순히 송전선이 보인다는 사정만으로 토지 전체에 같은 비율을 적용하는 문제가 아니라, 권리가 설정된 범위와 이용 제한에 맞는 평가가 필요합니다.
다른 하나는 설정계약을 기준으로 하되, 지가변동률과 생산자물가상승률 등을 고려하여 지료 일시금을 수용재결 당시의 가치로 수정하는 방법입니다. 대법원은 두 기준 가운데 구분지상권의 가치를 적절하게 반영하는 기준을 선택할 수 있다고 보았습니다. 소유자나 사업시행자가 자신에게 유리한 금액을 마음대로 고를 수 있다는 뜻은 아닙니다.
과거 지료를 그대로 적용한 원심 판단은 유지되지 않았습니다.
원심은 입체이용저해율 등을 적용하는 방법으로는 평가할 수 없고, 권리설정계약에 따라 평가해야 한다고 보았습니다. 그 전제에서 지가변동률이나 생산자물가상승률에 따른 수정 없이 계약 당시의 지료 일시금을 그대로 구분지상권 가액으로 삼았습니다.
대법원은 평가방법을 계약 기준으로만 한정한 점과, 그 방법을 쓰면서도 가격시점에 맞춘 수정을 하지 않은 점을 잘못이라고 판단했습니다. 이에 원심판결 중 피고 한국토지주택공사의 패소 부분을 파기하고 수원고등법원으로 돌려보냈습니다. 토지소유자의 추가 보상금이 확정되었거나 대법원이 최종 공제액을 정한 사건은 아닙니다.
감정평가서의 공제액이 어떻게 나온 것인지 살펴보세요.
비슷한 문제로 보상액을 검토한다면 등기사항증명서와 구분지상권 설정계약서가 출발점입니다. 권리가 설정된 면적, 높이, 존속기간과 지료 약정을 대조해야 평가 대상이 분명해집니다. 토지 전체 면적과 권리 설정 면적을 혼동하거나 계약서의 특정 공간 범위를 빠뜨리면 계산의 전제가 달라질 수 있습니다.
감정평가서에서는 어떤 기준으로 구분지상권을 평가했는지, 대상 면적과 토지가격은 무엇인지, 적용한 비율이나 시점수정의 근거가 제시되어 있는지를 살펴볼 필요가 있습니다. 이 판결은 어느 토지에나 적용할 하나의 저해율이나 수정률을 정해 준 판결이 아닙니다. 개별 토지의 이용상황과 권리 내용에 비추어 계산이 타당한지가 남은 문제입니다.
이미 재결서를 받았다면 수용재결서·이의재결서와 각각 받은 날짜를 함께 정리해 두세요. 평가방법에 의문이 있다는 사정만으로 불복할 수 있는 기간이 멈추지는 않습니다. 이 판결은 송전선 설치 자체에 대한 별도 보상이나 이미 끝난 사건을 자동으로 다시 다툴 수 있는지까지 판단한 것도 아닙니다.
자주 묻는 질문
Q. 예전에 지료를 받았으니 토지 수용보상금은 받을 수 없나요?
A: 그렇게 볼 수는 없습니다. 이 사건은 구분지상권이 설정된 토지의 보상액에서 그 권리의 가치를 얼마만큼 공제할지에 관한 문제입니다. 토지 보상 자체가 사라지는 것과는 구별해야 합니다.
Q. 계약서에 지료 금액이 있으면 감정평가는 필요 없나요?
A: 계약서의 금액만으로 수용재결 당시 권리 가액이 바로 정해지는 것은 아닙니다. 계약 기준을 적용하더라도 가격시점에 맞춘 수정이 필요하며, 다른 평가방법이 권리 가치를 더 적절하게 반영하는지도 검토 대상이 됩니다.
Q. 이 판결을 제시하면 보상금이 늘어나나요?
A: 증액을 보장하지 않습니다. 이 사건에서도 사업시행자의 상고가 받아들여져 원심 중 사업시행자 패소 부분이 파기되었습니다. 실제 보상액은 토지가격과 공제할 권리 가액을 다시 평가한 결과에 따라 달라집니다.
보상 총액과 공제 근거를 함께 검토할 수 있습니다.
보상액에서 빠진 구분지상권 가액이 납득되지 않는다면, 보유한 재결서와 감정평가서, 등기사항증명서, 설정계약서부터 가지고 오셔도 됩니다. 자료가 모두 모이지 않았더라도 현재 절차와 남은 대응기간, 추가로 필요한 자료를 함께 살펴볼 수 있습니다.
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